top of page

Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?



Simsar, tacirin veya tacir olmayan bir kişinin bağımsız destekçisi olabilir ve ticari bir işletme işletiyorsa tacir sıfatını alır. Simsarlık kontratı imzalayanlar arasındaki ilişki geçici niteliktedir. Simsar sadece aracılık yapar. Aracılık faaliyeti sadece anlaşma yapmak isteyen tarafları bir araya getirmekle kalmayıp aynı zamanda pazarlık sürecine katılmayı ve anlaşma taslağını hazırlamayı da içerebilir. Simsarlık kontratının kapsamı, kontratın hükümlerine göre belirlenir. Simsar özel yetkisi olmadıkça anlaşma yapamaz veya ücret alamaz. Simsar, aracılık faaliyetini ücret karşılığında yerine getirir. Kanunda taşınmaz simsarlığına ilişkin özel bir hüküm olmamasına rağmen, taşınmaz simsarlığı, bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hak kurulması amacıyla yapılan aracılık faaliyetidir. Taşınmaz tellallığı durumunda da Türk Borçlar Kanunu'nun simsarlıkla ilgili hükümleri uygulanır. Taşınmaz simsarlığı; belirli bir ücret karşılığında, bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hak kurulmasına aracılık edilen bir faaliyettir. Bu faaliyet, Yargıtay içtihatlarına göre sadece gayrimenkul satışıyla sınırlı değildir, taşınmaz üzerinde kurulabilecek her türlü ayni ve şahsi hakkı içerir. Taşınmaz üzerinde kurulabilecek haklar arasında intifa hakkı, kiralama, alım-satım vaatleri, taşınmaz karşılığında ödünç verme, arsa karşılığı inşaat yapma, taşınmaz takası gibi eşyaya bağlı borç doğuran sözleşmeler bulunabilir.


  • ·       Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi Nasıl Kurulur?

 

Simsarlık anlaşması, simsarın taraflar arasında bir anlaşma oluşturulması imkanını hazırlamasını veya oluşturulmasına aracılık etmesini üstlendiği ve bu anlaşmanın gerçekleşmesi durumunda ücret alma hakkı kazandığı bir sözleşmedir. Bu tanıma göre, simsarlık sözleşmesi, fırsat gösterici simsar ve aracı simsar olmak üzere iki temel türe ayrılır, her ikisi de sözleşme kurulduğunda ücret almayı içerir. TBK m.521'de simsarın, yalnızca faaliyeti sonucunda anlaşmanın gerçekleşmesi halinde ücret alacağı belirtilir. Dolayısıyla, simsarlık sözleşmesinde simsar, asıl anlaşmanın gerçekleşmemesi riskini üstlenir, çünkü simsarlık ücreti simsarlık faaliyeti sonucunda gerçekleşen asıl anlaşmanın oluşturulmasıyla doğar.

 

  • ·       Simsarlık Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?


Simsarlık sözleşmesinin tarafları kanuni tanımda da belirtildiği üzere simsar ve iş sahibidir. Simsar, sözleşmenin kurulması için aracılık faaliyetlerini yürüten, tarafları tanıştıran, pazarlık girişimlerinde rol üstlenen ve uyuşmazlıkların giderilmesi konusunda arabulucu görevi üstlenen kişidir. İş sahibi kişi ise, kendisi ve üçüncü kişi arasında sözleşme imzalanmasına vesile olması hususunda simsara vekalet verendir.

 

  • ·       Simsarlık Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?


Bu kontratın unsurları şu şekildedir

A) Simsarlık kontratının tarafları olan simsar ve iş sahibi

B) Asıl anlaşmanın gerçekleşmesi için simsarın yürüttüğü aracılık faaliyeti

C) Ücret

D) İş sahibi ve simsarın aracılığı yaptığı kişinin anlaşmaya varmış olması

Bu unsurların zorunlu olduğu, aksi halde yapılan anlaşmanın simsarlık kontratı olarak kabul edilmeyeceği birçok Yargıtay kararında belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu genel olarak şekil serbestisini benimser. Simsarlık kontratı da kararlaştırılmadığı sürece yazılı olmak zorunda değildir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu taşınmaz simsarlığını ayrı tutar ve basit yazılı şekil şartını koşar. Ayrıca, taşınmaz simsarlığı kontratında her iki tarafın da imzası bulunmalı, kontrat simsarlık kontratının tüm unsurlarını içermelidir.


  • ·       Simsarlık Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Borçları Nelerdir?


A-) Simsarın Hak ve Borçları


Simsarın hak ve borçları, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri çerçevesinde belirlenir. İşte simsarın temel hak ve borçları:

Hakları:

  1. Ücret Hakkı: Simsar, aracılık faaliyeti sonucunda asıl sözleşmenin kurulması durumunda belirlenen ücreti talep etme hakkına sahiptir.

  2. Aracılık Faaliyeti Hakları: Simsar, simsarlık kontratı kapsamında aracılık etme hakkına sahiptir ve bu çerçevede tarafları bir araya getirme, pazarlık safhasına katılma veya sözleşme taslağını hazırlama gibi faaliyetlerde bulunabilir.

 

Borçları:

 

  1. Sadakat Borcu: Simsar, iş sahibine karşı sadakat borcu taşır ve iş sahibinin menfaatlerini korumakla yükümlüdür.

  2. Dürüstlük ve İyi Niyet Borcu: Simsar, aracılık faaliyetlerini dürüstlük ve iyi niyet kuralları çerçevesinde yürütmekle yükümlüdür. Tarafları yanıltıcı veya hileli davranışlardan kaçınmalıdır.

  3. Ücret Talep Etme Borcu: Simsar, asıl sözleşmenin kurulmasını sağlamışsa ücret talep etme hakkına sahiptir, ancak bu hakkını asıl sözleşmenin kurulması şartına bağlıdır.

  4. Sözleşme Yapmama Borcu: Simsar, simsarlık kontratı gereği aracılık faaliyetinde bulunurken iş sahibi ile kendisi arasında doğrudan bir sözleşme yapma yetkisine sahip değildir. Dolayısıyla, sözleşme yapmama borcu taşır.

  5. Gizlilik Borcu: Simsar, iş sahibine ait bilgileri gizli tutma ve üçüncü kişilere ifşa etmeme yükümlülüğü altındadır.

 

B-) İş sahibinin Hak ve Borçları


Simsarlık sözleşmesinde iş sahibinin hak ve borçları şunlardır:

Hakları:

  1. Simsarın Hizmetinden Yararlanma Hakkı: İş sahibi, simsarın aracılık hizmetlerinden yararlanma hakkına sahiptir. Simsar, iş sahibinin menfaatlerini korumak ve asıl sözleşmenin kurulmasına yardımcı olmakla yükümlüdür.

  2. İyi Niyetle Davranma Hakkı: İş sahibi, simsarın dürüstlük ve iyi niyet kurallarına uygun davranmasını bekler ve simsarın iş sahibinin çıkarlarını korumak için adil ve dürüst bir şekilde hareket etmesini talep eder.

  3. Ücret Ödememe Hakkı: Eğer asıl sözleşme kurulmamışsa veya simsarın aracılık hizmetleri başarısız olmuşsa, iş sahibi ücret ödememe hakkına sahiptir.

Borçları:

  1. Ücret Ödeme Borcu: İş sahibi, simsarlık hizmetlerinden yararlandığı takdirde, simsara belirlenen ücreti ödemekle yükümlüdür. Ancak, asıl sözleşme kurulmamışsa veya simsarın aracılık hizmetleri başarısız olmuşsa, iş sahibinin ücret ödeme borcu olmayacaktır.

  2. Simsara İhtiyacı Olduğunda İletişime Geçme Borcu: İş sahibi, simsarın aracılık hizmetlerine ihtiyaç duyduğunda simsarla iletişime geçmek ve işbirliği yapmakla yükümlüdür.

  3. Simsara Gerekli Bilgileri Sağlama Borcu: İş sahibi, simsarın asıl sözleşmenin kurulması için gerekli olan tüm bilgileri sağlamakla yükümlüdür. Bu, sözleşme şartları, beklentiler, ve gereksinimler gibi konuları içerebilir.

İş sahibi, simsarlık sözleşmesinde simsarın sağladığı aracılık hizmetlerinden yararlanırken dürüstlük, iyi niyet ve işbirliği ilkelerine uygun olarak davranmalıdır.

 

  • ·       Simsarlık Ücretinin Tespiti


Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin (“TTHY”) 20. Maddesi, alım-satım aracılığı hizmetine ilişkin ücretin, satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünden fazla olamayacağını ve kiralama aracılığı hizmetine ilişkin ücretin de kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamayacağını belirtir. Ayrıca, İstanbul Ticaret Odası Meclisi’nin 11.04.1996 tarihli ve 6 sayılı teamül kararına göre, simsarlık ücreti genellikle satış bedeli üzerinden %2 + KDV olarak belirlenirken, taşınmaz kiralama sözleşmeleri için ücret genellikle, kiracıdan bir defaya mahsus olmak üzere, sözleşme süresi ne olursa olsun 1 yıllık kira bedelinin %10 + KDV olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla, tarafların sözleşmede bir ücret belirlemediği durumlarda TBK m. 522 ve TTHY m. 20 hükümleri ile teamül kararları dikkate alınarak bir ücret belirlenmelidir."

 

  • ·       Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinden Caymanın Sonuçları Nelerdir?


Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinden çekilmenin sonuçları şunlar olabilir:


1.     Taraflar Arasında Anlaşmazlık: Simsar, sözleşmeden çekildiğinde, iş sahibi ile arasında anlaşmazlık veya uyuşmazlık yaşanabilir. Bu durum, tarafların sözleşme koşullarını ve taahhütlerini yerine getirme konusunda anlaşmazlığa düşmelerine neden olabilir.

2.     Tazminat Talebi: Simsar, sözleşmeden çekilmesi durumunda, iş sahibi tarafından tazminat talebiyle karşılaşabilir. İş sahibi, simsarın sözleşme şartlarına uymaması veya sözleşmeyi ihlal etmesi nedeniyle zarara uğramışsa, tazminat talep etme hakkına sahip olabilir.

3.     İtibar Kaybı: Simsarın sözleşmeden çekilmesi, iş sahibi üzerinde güven kaybına neden olabilir. Bu durum, simsarın profesyonel itibarını etkileyebilir ve gelecekteki iş ilişkilerini olumsuz yönde etkileyebilir.

4.     Hukuki Süreçler: Çekilme durumunda, taraflar arasında hukuki süreçler başlayabilir. İş sahibi, simsarın sözleşmeyi ihlal ettiğini iddia ederek hukuki yollara başvurabilir ve hukuki yaptırımlar talep edebilir.

5.     Sözleşme Koşullarının Yeniden Düzenlenmesi: Simsarın çekilmesi durumunda, sözleşme koşullarının yeniden düzenlenmesi gerekebilir. İş sahibi, yeni bir simsarla anlaşma yapmak veya sözleşme koşullarını değiştirmek zorunda kalabilir.

 

0 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör

Comentários


bottom of page