Tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) belirtilen sebepler doğrultusunda kiraya veren veya kiralananı sonradan edinen kişinin öne süreceği sebeplerin gerçekleştirilmesi için kiracının kiralanandan dava yoluyla çıkarılmasıdır. Türk hukukunda tahliye davası, hem TBK'nın kira ilişkisine yönelik özel hükümleri gereği açılabilmekte, hem de İcra İflas Kanunu (İİK) gereğince de açılabilir. Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli sözleşmelerin sona ermesiyle sözleşme sona erer. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önceden bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Belirsiz süreli sözleşmeler ise yasal fesih dönemine uyarak kiraya veren tarafından feshedilebilir.
Tahliye Davası Açmak İçin Gerekli Nedenler Nelerdir?
Tahliye nedenleri TBK' da belirtilmiş olup, bu dışında bir nedenle dava açmak mümkün değildir. Tahliye nedenleri, kiraya veren veya kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmıştır. Kiraya verenden kaynaklananlar, gereksinim, yeniden inşa, imar ve yeni malikin gereksinimi olarak tanımlanmaktadır. Gereksinim, TBK' nın 350. maddesinde, yeni malikin ihtiyacı ise TBK' nın 351. maddesinde düzenlenmiştir. Bu davaların gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Açılan Tahliye Davası
KİRAYA VERENİN KONUT GEREKSİNİMİ NEDENİ İLE TAHLİYE YOLUNA BAŞVURABİLMESİ
TBK m. 350 ve 351'de belirtilen kişiler haricinde kişilerin gereksinim sebebiyle tahliye davası açması mümkün değildir. Tahliye talep eden kişiler kiraya verenin veya sonradan edinen kişinin (yeni malik) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Ayrıca, kardeşin gereksinimi için dava açılabilmesi için medeni kanun gereği bakmaya yükümlü olduğu diğer kişilere kardeşin girmesi gerekmektedir. Tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden sonra veya belirsiz süreli sözleşmelerde yasal fesih dönemine uyularak açılabilir.
KİRAYA VERENİN YENİDEN İNŞA VEYA İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE YOLUNA BAŞVURABİLMESİ
TBK'nın 350/2. maddesi, kira sözleşmelerinin yeniden inşa veya imar nedeniyle feshedilebileceğini düzenler. Ancak, bu fesih davasının açılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir: taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı onarımı, kullanımın imkansız hale gelmesi, inşa ve imar kavramlarının tanımı, esaslı onarımın gerekliliği ve dava açma zorunluluğu gibi.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Açılan Tahliye Davası
Kiracıdan kaynaklanan sebepler TBK m. 352'de düzenlenmiş olup, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunmasıdır.
Tahliye Taahhüdü
TBK 352/I'de düzenlenmiş olup, kiracının sözleşmenin imzalanmasından sonra veya kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte konutu tahliye edeceğine dair verdiği yazılı taahhüttür. Taahhüdün yazılı geçerliliği vardır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Taahhüdü
Kiracının kira bedelini iki defa ödememesi ve kiraya verenin bu durumu yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde kiracının iki haklı ihtar sonrası 1 ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması halinde, kiraya verenin dava açabilmesi için bu durumu sözleşme sırasında bilmemesi gerekmektedir.
3. Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
Tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi kapsamında kiraya veren tarafından, 351. maddesi bağlamında ise kiralananı sonradan edinen kişi tarafından açılır. Kiraya verenin malik olmadığı durumlarda dava, yine kiraya veren tarafından açılır. Kiraya veren, malik değilse ve yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye davası açıyorsa, malikin bu hususta gereken izinleri verdiğini ve malik tarafından yetkilendirildiğini ispat etmek durumundadır.
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinde tahliye taahhüdü sebebiyle dava açılacaksa, malik olan fakat kiraya veren sıfatına sahip olmayan kişi dava açamaz. Kiraya verenler birden fazlaysa ve bunlar arasında elbirliğiyle mülkiyet ilişkisi varsa, dava tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılmalıdır. Eğer kiraya verenler arasında paylı mülkiyet ilişkisi varsa, pay ve paydaş çoğunluğunun karar almasıyla dava açılmalıdır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) gereğince, görev kamu düzenine ilişkin olup taraflar yargılamanın her aşamasında ileri sürebileceği gibi taraflarca ileri sürülmemişse dahi mahkemece re’sen dikkate alınacak bir husustur. HMK'nin 4. maddesine göre, sulh hukuk mahkemeleri kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin hükümler de dahil olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları görürler. Bu düzenlemeye göre, kira ilişkisinden doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.